L’immobilier, c’est du solide

Le marché de l’investissement immobilier est fébrile et ne donne aucun signe d’essoufflement. Cependant, comme l’offre diminue et que la concurrence est plus vive, la scène   et ses acteurs ne cessent de changer.

par Robert Colman

Début juin, un consortium formé de Brookfield Properties Corp., de l’Office d’investissement du Régime de pensions du Canada (RPC) et d’un troisième investisseur institutionnel canadien se proposait d’acheter O&Y Properties Corp. et le Fonds de placement immobilier O&Y (FPI O&Y) pour une somme de quelque 2 milliards de dollars.

O&Y Properties et FPI O&Y possèdent des immeubles de bureaux de première classe dans tout le Canada. Les deux principaux actifs de O&Y Properties sont la tour de bureaux First Canadian Place, située au centre-ville de Toronto, et une participation de 42 % dans le FPI, lui-même propriétaire de 24 immeubles de bureaux au pays.

L’opération, conclue au terme d’un appel d’offres, prévoyait un prix d’achat de 13 $ l’action de O&Y Properties. Les parts à droit de vote limité du FPI O&Y étaient rachetées au prix de 15,50 $ l’unité, ce qui représentait une prime de 8 % par rapport à leur cours à la date où les sociétés ont été mises en vente, en février 2005.

Malgré la prime offerte, et bien que O&Y Properties eût voté massivement en faveur de l'opération, les porteurs de parts du FPI ont rejeté la proposition. Au moment où nous mettions sous presse, le consortium Brookfield avait bonifié son offre pour obtenir l'accord de ces derniers. Que celle-ci soit acceptée ou non, les parties en présence, de même que le rejet de l'offre initiale, jettent un éclairage intéressant sur le dynamisme du marché immobilier canadien — marché qui présente des défis en même temps qu'il crée des débouchés pour les investisseurs et les initiés du secteur.

La demande éclipse l’offre

Interrogé sur ce qui intéresse actuellement les investisseurs, Sandy McNair, président de InSite Real Estate Information Systems, est catégorique : « Tout les intéresse. »

InSite fournit de l’information sur le marché de l’immobilier commercial au Canada provenant de diverses sources. Par exemple, chaque trimestre, elle sonde les 150 plus gros investisseurs canadiens pour connaître leur perception du marché : Quels actifs et marchés sont les plus populaires? Quelle direction prendront les prix au cours du trimestre suivant?

« Il y a sept ans, les gens n’en avaient que pour Toronto, Calgary et Vancouver et boudaient tout le reste, explique-t-il. À présent, toutes les villes ont la cote. Le marché montréalais s’est calmé, Ottawa n’est plus perçue comme une ville de fonctionnaires, et on est plus enclin à prendre des risques.

« Avant, les investisseurs recherchaient d’abord les locaux à bureaux puis, dans l’ordre, les bâtiments industriels, les immeubles d’appartements et enfin les locaux pour le commerce de détail. De nos jours, cette dynamique n’est plus tout à fait la même; les bureaux ont perdu un peu de leur popularité, et les appartements sont en baisse à cause des taux d’intérêt peu élevés. »

Tant Sandy McNair que Ken Jones, CMA, vice-président du groupe d’investissement de                 JJ Barnicke Winnipeg, résument la situation à un simple déséquilibre de l’offre et de la demande. « Les capitaux ne manquent pas, mais le produit est limité, indique Ken Jones. Les marchés secondaires comme Winnipeg attirent de plus en plus d’investisseurs, car les marchés primaires bouillonnent et les rendements risquent de baisser. »

Sandy McNair voit que d’autres forces du marché favorisent l’immobilier. « À l’heure actuelle, tant les institutions que les particuliers ont une préférence pour les actifs tangibles, affirme-t-il, en partie parce que les attentes à l’égard des actions et des obligations ne cessent de décroître. L’idée générale est que si vous voulez tirer plus de 6 % de votre investissement, ce n’est pas sur ce marché que vous y arriverez. »

Ailleurs dans le monde, beaucoup de gens songent à investir dans l’immobilier pour la même raison. Ken Jones voit beaucoup de capitaux provenant de pays comme l’Allemagne ou Israël affluer au Canada. « Des villes comme Winnipeg leur paraissent des endroits stables et sûrs où investir », souligne-t-il.

En même temps, les investisseurs institutionnels comme le Régime de pensions du Canada cherchent de nouveaux placements. « Le RPC a comme mandat d’acheter pour 8 milliards de dollars de biens immobiliers au cours des prochaines années, précise Sandy McNair. Il n’aura d’autre choix que d’investir aux quatre coins du globe. Quiconque ne possède pas de biens immobiliers dans son portefeuille en ce moment s’attirerait probablement des critiques. »

De la même façon que le RPC et d’autres investisseurs se tournent vers l’étranger, nous pourrions voir bientôt apparaître de nouveaux acteurs au Canada.

« Les FPI se heurtent à une vive concurrence de la part des caisses de retraite et investisseurs étrangers, estime Sandy McNair. Comme le coût du capital augmente, ils ne peuvent plus se montrer aussi audacieux qu’autrefois. Ils en viendront peut-être à former des partenariats. Par exemple, le marché des FPI est très développé en Australie; ces fonds sont donc susceptibles d’investir au Canada et aux États-Unis. »

L’offre restreinte et la vigueur du marché permettent de replacer le rejet initial des porteurs de parts du FPI O&Y dans son contexte, ajoute Sandy McNair. « Les investisseurs se demandent peut-être : “Si je vends, qu’est-ce que je vais acheter? Où vais-je investir cet argent?” »

Et personne ne s’attend à ce que les choses changent de sitôt. « Il y a encore beaucoup de capitaux à investir, affirme Ken Jones. Un retournement de situation est improbable à court terme. »

Une meilleure gestion des actifs

Fait intéressant, l’afflux de capitaux fait grimper les prix sur de nombreux marchés, peu importe le rendement réel de la location de bureaux. À Toronto et dans d’autres villes, par exemple, les taux d’inoccupation sont à la hausse, les revenus des immeubles stagnent ou décroissent, mais la valeur des biens immobiliers a augmenté au cours des cinq dernières années. Bien sûr, il y a des exceptions.

« À la fin de l’été dernier, le marché de Calgary a semblé se raffermir du jour au lendemain », raconte Pierre Bergevin, vice-président, Services généraux de Royal LePage Commercial inc. Fin 2004, le taux d’occupation des immeubles de bureaux du centre-ville atteignait 91,5 %, le meilleur depuis 2000.

« Le marché de Vancouver s’est également contracté au cours des 12 à 18 derniers mois, ajoute-t-il. Une petite entreprise n’aura pas de mal à trouver des locaux, mais pour les gros locataires, des villes comme Calgary, Vancouver et Toronto, en particulier, offrent peu de        choix. »

Même dans les villes où les taux d’inoccupation sont un peu plus élevés pour qu’un propriétaire puisse conserver des locataires de première classe et obtenir le rendement qu’il désire, il doit y avoir un investissement constant à l’échelle locale. De ce point de vue également, les perspectives ont changé. L’immobilier est un marché enraciné localement. Les immeubles doivent être gérés, loués et entretenus correctement. Avoir des visées mondiales, c’est bien, mais les propriétaires doivent aussi connaître le marché local — en adoptant une démarche cohérente qui s’appuie sur des compétences locales.

« À une certaine époque, le mot d’ordre était de “faire des économies d’échelle”, observe Sandy McNair. C’est toujours en partie le cas, mais le prix du savon ne risque pas de baisser beaucoup au-delà d’un certain point. Les “compétences d’échelle”, c’est-à-dire être meilleur plutôt que moins cher, prennent davantage d’importance. Beaucoup d’organisations se trompent d’enjeu. Même Wal-Mart n’est pas vraiment le leader des bas prix; c’est plutôt le maître des systèmes d’information. Des entreprises ne choisissent pas la First Canadian Place ou la Royal Bank Plaza pour le prix, mais pour la qualité.

« Les propriétaires devraient parler aux locataires de fidélisation des effectifs plutôt que de fidélisation des locataires; si tout se résume aux bas prix, personne ne sortira gagnant de la relation. Avec tout l’argent qui se brasse en ce moment, les entreprises vont dépenser davantage pour s’assurer que leurs actifs valent l’investissement. »

Les caisses de retraite achètent des immeubles en partenariat avec des sociétés reconnues pour leurs compétences en gestion immobilière. Le consortium formé par le RPC et Brookfield en est un parfait exemple. La vente de la moitié de la Place Ville-Marie à la Caisse de retraite de l’Alberta en est un autre. La Société immobilière Trans-Québec (SITQ) a cédé la moitié de sa participation tout en conservant la gestion de l’immeuble.

« Tout se résume à la diversification : ville, type d’actif, gestionnaire, pays. La liste est longue », conclut Sandy McNair.

La diversification stratégique

Entre-temps, les sociétés immobilières s’efforcent de suivre le rythme de la mondialisation et le mouvement en faveur de meilleurs services et d’une meilleure gestion.

« Les frontières commencent à disparaître, affirme Ken Jones, de JJ Barnicke Winnipeg. Les entreprises ne cherchent plus uniquement une firme qui peut acheter et vendre des immeubles. Comme elles grossissent sans cesse, et qu’elles possèdent quantité d’actifs et servent des clients partout dans le monde, elles font de plus en plus appel à d’autres firmes pour leurs besoins en immobilier. Par exemple, beaucoup de sociétés canadiennes déménagent aux     États-Unis à cause de la vigueur du huard. Mais trouver la région qui offre la main-d’œuvre, les matières premières, la clientèle ou les incitatifs recherchés peut s’avérer un immense défi. »

JJ Barnicke s’est ainsi alliée à Trammell Crow Company, aux États-Unis, afin d’offrir ce genre de services à ses clients. Ken Jones considère ce type de diversification et d’expansion comme essentiel.

« Le nœud de la question est la gestion stratégique des services — qui vont de tâches simples comme la relocalisation du personnel à des solutions complexes comme le développement et la gestion de projets, la gestion des installations et le courtage. Trammell Crow s’occupe de ces questions et d’autres pour des sociétés comme Bank of America et IBM, souligne Ken Jones. Ensemble, nous pouvons offrir un seul point de contact pour presque tous les besoins de nos clients en matière d’immobilier. »

John Renneberg, CMA, directeur chez CB Richard Ellis en Alberta, considère que ce genre d’expansion est la voie à suivre pour sa propre société. « La baisse des taux d’inoccupation touche l’activité du courtage, note-t-il. Pour compenser ce recul, nous développons nos activités de gestion d’immeubles; nous sommes maintenant responsables d’environ 4,2 millions de pieds carrés, contre 3 millions l’automne dernier. Bien que les gens ne changent pas si facilement de gestionnaire, lorsque nous vendons des immeubles, nous essayons d’attirer de nouveaux clients. »

Les deux sociétés cherchent de nouveaux avantages stratégiques sur des marchés où l’offre se contracte, mais qui s’élargissent. L’étroitesse du marché a favorisé un regain de la construction. John Renneberg indique que plusieurs nouveaux immeubles de bureaux sont en cours de construction à Calgary, dont l’un est de type spéculatif, et deux imposants gratte-ciel s’élèveront bientôt dans le ciel de Vancouver. Mais il ne faut pas pour autant s’attendre à un boom de la construction, où que ce soit.

« Le marché fait montre d’une grande discipline, souligne Pierre Bergevin. Il y a tant de promoteurs et de caisses de retraite prêts à investir de l’argent qu’un taux de location de 40 % serait suffisant, selon nous, pour relancer la construction. » Cependant, il ajoute que tout processus d’aménagement immobilier s’étend sur deux ou trois ans; il faudra donc faire preuve de patience.

Robert Colman est rédacteur en chef de CMA Management.

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